2021 год стал для Тульской области рекордным по количеству построенного жилья: в регионе было построено около 890 тысяч квадратных метров жилья. Для области это рекордное значение за последние 60 лет. Но вместе с объемами выросли и цены на недвижимость. На это повлияли удорожание стройматериалов и земельных участков, нехватка рабочей силы из-за пандемии и льготная ипотека.
по данным сайта https://tula.etagi.com/
Аналитики тульского рынка недвижимости рассказали, что будет с ценами, спросом и предложением в этом году.
Какие вы можете дать прогнозы по стоимости жилья?
Надежда Сотникова, руководитель отдела продаж СК «Капитал — строитель жилья»
Среди застройщиков давно ходит такая шутка: «Лучшее время для покупки недвижимости всегда будет пять лет назад».
Поэтому прогноз только один – цены на жилье постоянно будут расти.
Если человек задумался о покупке квартиры, то действовать надо здесь и сейчас — ведь завтра будет дороже.
Надо отметить, что в 2021 году произошло существенное удорожание строительных материалов. Это, в свою очередь, сказалось на стоимости жилья: некоторые позиции подорожали в три раза. И, к сожалению, прогноз на 2022 год пока неутешительный.
Материалы будут расти в цене — следовательно, будет расти и цена на квартиры.
-
- ЖК Сурикова
-
- ЖК Сурикова 2.0
2018 год: СМАРТ-Квартал на Сурикова, ЕВРО-2 45,21 кв. метров стоит 2,05 млн рублей.
2022 год: СМАРТ-Квартал Сурикова 2.0, Евро-2 45,91 кв. метров — уже 4,497 млн рублей.
Также не стоит забывать об изменении в 214-ФЗ – это ввод эскроу-счетов и проектного финансирования. Теперь банки вносят свои коррективы в стоимость квадратного метра и тоже — в сторону увеличения.
И еще одна причина роста – это новые потребности потребителя. Времена меняются, и покупатель хочет приобрести не просто квадратные метры, а уникальное и комфортное жилье, построенное с использованием современных технологий.
Алексей Шевченко, руководитель «Единой службы недвижимости»
Прогнозы ЕСН на первое полугодие такие — до мая цены будут чуть двигаться вперед, но не более чем на 3-5% по стоимости вверх.
Летом, наоборот, ожидается падение на 5-10%.
Происходит это потому, что за каждым подъемом следует небольшое падение. Вот и этим летом мы ожидаем, что цены будут корректироваться по направлению вниз.
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON
Сегодня в Туле строится порядка 670 тысяч кв. метров жилья. А средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 81,3 тысячи рублей.
В ближайшей перспективе стремительный рост цен по прошлогоднему сценарию уже невозможен. Это объясняется рядом причин.
Во-первых, изменились (в сторону ужесточения) условия по льготной ипотеке. При этом регулярные ипотечные ставки на рынке вне программы пошли вверх: в 2022 году их уровень, что наиболее вероятно, превысит 10-12%. Это сильно ударит по платежеспособности населения, доходы которого не показывают роста, в то время как цены на потребительские товары стабильно растут.
Во-вторых, за последний год вырос объем предложений на первичном рынке – объем строительства увеличился на треть, и существовавший ранее дефицит был нивелирован. На сегодняшний день ликвидных предложений вполне достаточно, а если спрос начнет падать, то рынок и вовсе быстро станет профицитным.
Для справки: по результатам 2021 года на первичном рынке было совершено порядка 5 тысяч сделок (договоров купли-продажи, ДДУ, переуступки), что составляет около 250 тысяч кв. метров.
Как изменится ценовая политика для рынка первичного и вторичного жилья в Тульской области и почему?
Ольга Шамаева, генеральный директор Агентства недвижимости «Этажи»
Квартиры в новостройках всегда будут стоить дешевле.
Во-первых, потому что на первичном рынке недвижимости существуют разные периоды роста цены. И по мере приближения срока сдачи дома она вырастает, достигая своего максимума.
В среднем, цены — от котлована до финала — вырастает на 40 и более процентов, а финальное повышение происходит сразу после сдачи дома.
Во-вторых, на приобретение строящегося жилья напрямую от застройщика действует государственная поддержка, где ставки начинаются от 5,7%. Это существенная разница по процентам в ипотеке, ведь на вторичное жилье средняя ставка сегодня составляет 10,5%. Разница существенная.
В-третьих, у большинства застройщиков существуют различные акции. Например, субсидирование ипотеки в первый год, ставка в которой начинается от 2,5%.
по данным сайта https://tula.etagi.com/
Новостройку, если это не премиальное жилье, можно сравнить по цене с совсем старым жильем, так называемые брежневки, хрущевки и убитые квартиры в панельных домах. А вот если дом относительно новый — вторичное жилье всегда дороже новостроя.
Роман Гаврилин, генеральный директор строительной компании «Мы-ЗА!»
Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в 2020 году выросла на 11%, в 2021-м — на 27%. Этот рост был обусловлен как увеличением себестоимости и сопутствующих издержек, так и благодаря льготной ипотеке – низкие ставки позволил и заемщикам увеличить бюджет покупки.
прогноз стоимости жилого квадратного метра СК «Мы-ЗА!»
В дальнейшем возможен рост стоимости квадратного метра в среднем по рынку в пределах 5-10%.
Алексей Шевченко, руководитель «Единой службы недвижимости»
Существует мнение, что квартиры в новостройках более востребованы.
На самом деле это не так. Потому что новые микрорайоны никогда не заменят те локации, где уже есть жилая застройка. И да, «вторичка» тоже очень востребована.
Просто количество предложений на вторичном рынке не так много, поэтому кажется что и спроса на нее меньше. При этом мы понимаем, что у застройщиков существуют различные программы лояльности: рассрочка, сниженные ипотечные ставки. Поэтому и спрос, и рост цен на новостройки чуть выше.
В 2022 году появится большее количество предложений по новостройкам, и это скорректирует вниз цены на первичном рынке. Но ненамного, потому что сильно подорожали строительные материалы.
По-прежнему ли будет доминировать механизм ипотеки при покупке недвижимости?
Сергей Ганжа, директор Тульского филиала Россельхозбанка
На текущий момент в РСХБ большую долю кредитования пока все же составляет вторичный рынок, но спрос на новостройки растет, чему способствуют программы с государственной поддержкой.
В первую очередь программа для семей, в которых родился ребенок после 1 января 2018 года — сейчас ставка по этой программе ниже 5%. Также в 2022 году появится много новых и интересных объектов от застройщиков, что дает возможность предположить, что к концу года продажи новостроек будут составлять до 50% от общего объема выдач.
В целом стоит ожидать высокого спроса на льготные ипотечные кредиты.
Ольга Шамаева, генеральный директор Агентства недвижимости «Этажи»
Ежегодно более половины сделок с недвижимостью совершается при помощи ипотеки. Так, в 2021 году порядка 65% сделок в АН «Этажи» были совершены с использованием ипотеки.
Рост связан не только с тем, что сейчас можно оформить крупные суммы и на срок до 30 лет, но и с тем, что ипотека стала гораздо доступнее. Большая часть банков перешли в онлайн: для оформления достаточно двух документов и 10% первоначального взноса.
Получение налогового вычета, государственных субсидий и прочие госпрограммы — это можно получить практически только с помощью ипотеки. А потребительский кредит выручит, если для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы.
Надежда Сотникова, руководитель отдела продаж СК «Капитал — строитель жилья»
Статистика последних лет показывает, что доля ипотечных сделок у «Капитал-строитель жилья» достигла 70% и сейчас продолжает расти.
Появилось большое количество очень выгодных ипотечных программ: это и семейная ипотека, и различные программы субсидирования, когда часть ставки оплачивает застройщик. Например, у нас ипотечные ставки начинаются от 0,9%.
Сейчас выгоднее взять ипотеку, чем пытаться накопить — процент инфляции все равно выше.
Не стоит также забывать, что ипотечная ставка на новостройки в два раза ниже, чем на квартиры во вторичном жилье. Уровень комфорта выше, а ставка — ниже.
По сравнению с 2021 годом ставки по ипотеке выросли. Будет ли дальнейший рост? Каков прогноз?
Сергей Ганжа, директор Тульского филиала Россельхозбанка
Пока тенденция роста ставок сохраняется. По оптимистичным прогнозам, не раньше чем во втором полугодии ставки стабилизируются и, возможно, начнут снижаться.
Если есть необходимость в приобретении недвижимости, то лучше сделать это сейчас, так как ставка по одобренной заявке сохраняется на текущем уровне, а при снижении ставок через 6 месяцев можно сделать рефинансирование.
Изменится ли спрос на загородную недвижимость и квартиры в Тульской области в связи с изменением цен?
Ольга Шамаева, генеральный директор Агентства недвижимости «Этажи»
В связи с пандемией коронавируса спрос на загородную недвижимость значительно вырос. Люди все чаще покупают земельные участки и дачи, начинают строительство домов.
За последние несколько лет стоимость загородной недвижимости выросла в полтора раза.
И по прогнозам стоимость квадратного метра будет только расти! Плюсом ко всему, коттеджные поселки в Тульской области сейчас активно развиваются.
Роман Гаврилин, генеральный директор строительной компании «Мы-ЗА!»
При текущих ценах и уровне ипотечных ставок мы увидим снижение покупательской активности в отдельных сегментах, возможна нестабильность и волнообразность спроса. Однако нас это не пугает, наши прогнозы по продажам оптимистичны, исходя из специфики нашего проекта.
Жилой Комплекс «Северная Мыза» — это уникальный проект, который сочетает в себе: современную инфраструктуру и преимущества проживания за городом, комфорт новостройки и возможность въехать в уже отремонтированное жилье.
Генеральный план микрорайона «Северная Мыза»
квартиры ЖК «Северная Мыза» без ремонта и с ремонтом
Если спрос на новостройки снизится по каким-либо причинам, готовое жилье всегда будет востребовано, никаких рисков, видишь, что берешь. Ведь какое бы положение ни было в стране люди женятся, рожают детей или разводятся и разъезжаются. Почти каждая жизненная ситуация предполагает смену жилья.
Нашими покупателями становятся и молодежь, и семейные пары с детьми, и пенсионеры, на качественный продукт всегда найдется клиент. С тем составом инфраструктуры, которая уже функционирует в нашем микрорайоне, комфортно будет всем жителям.
По данным «Туластат» на декабрь 2021 года, в регионе сдали 836 097 кв. метров жилья. Это на 123% больше, чем в 2020 году (более 679 000 кв. метров).
В общей сложности за год введено в эксплуатацию 3 821 дом (9 474 квартиры).
Больше всего жилой площади сдали в ноябре — 132 342 кв. метров (510 домов). Самые низкие показатели были в январе 2021 года, когда в эксплуатацию ввели 17 271 кв. метров жилья (120 домов и столько же квартир).